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华夏时报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
代建行业的蓝海窗口正在关闭，玩家们无论是主动还是被动地进入红海，正面临成本、资源与交付能力的激烈竞争。
7月31日午间，金地管理披露由其代建的首个甲级写字楼项目顺利通过竣工验收，标志着项目的顺利完工。
据悉，该项目位于广州国际金融城，名为新华保险（601336）大厦，委托方为新华人寿保险股份有限公司。建筑高度180米，总建筑面积超过13万平方米，总投资约30亿元，是集商业、办公及公建配套设施于一体的地标性综合体，标志着新华保险在粤港澳大湾区的南方业务中心。
据头部代建企业人士透露，作为混改的典型，金地和“绿城系”在代建行业入局早，业务齐全，经验及模式都比较丰富。
“而在商办写字楼代建上，金地有明显的业务投资导向及操盘经验。通常写字楼项目委托方会更注重资产保值与长期运营收益，对于代建方有较高运营能力的要求。”上述人士如是说道。
路径突围
代建行业正进入群雄逐鹿阶段。自2021年全国代建企业数量尚不足三十家，至2023年突破九十家，再到2024年全面迈入“百家争鸣”格局，短短数年间，房地产行业的深度转型持续为代建业务释放结构性机遇。
在传统商品住宅与保障房之外，代建企业纷纷向政府公建、商业、办公等多元业态延伸，形成业态上的“横向扩张”。
而在这一轮竞速中，金地管理则选择切入商业代建中更垂直的细分赛道——写字楼代建。
2020年6月19日，金地集团（600383）首次中标广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目，由此实现代建业务对广州市场的首度落地。
据悉，广州新华保险大厦用地面积约8400平方米，总建筑面积达13万平方米，总投资约30亿元，未来将打造成180米高的超高层甲级写字楼。
彼时的投标环节竞争激烈，包括中海发展、卓越置业、招商地产（000024）等头部房企悉数参与，金地最终以7票中标。
此项目是继深圳福田科技广场、深信服（300454）科技总部大厦之后，金地集团层面再次斩获的城市级写字楼项目代建订单，标志着其在政府公共事业、科技创新和金融服务三大领域，均已完成战略布局。
事实上，金地对写字楼代建的战略探索早已有迹可循。
据《华夏时报》了解，早在2005年，金地便承接了深圳首个政府委托代建写字楼“福田科技广场”，正式打开了商业代建的起点。
其后，又先后参与龙悦居（彼时深圳最大保障房项目）及坪山国际网球中心等政府工程代建。
至2016年，金地开始逐步将代建业务延展至更高端、更复合的城市核心资产开发，如“深河金地创谷”等。
根据金地管理公开信息，目前其代建业务主要分为商住、商写与政府公建三大板块。截至2024财年，累计签约代建管理面积达3,831万平方米，较上年增长33.48%，三业态业务占比分布为67.66%、11.88%、20.46%。
尽管近年来受到国央企代建平台在政府代建领域的业务渗透天宇配资，以及自身在商写板块的加注，金地管理的政府代建比例在20%以上的水平。
数据来源：企业公告 制表：黄指南
在具体布局上，金地管理的写字楼项目集中于北上广深、杭州等一线及强二线城市，现阶段在建及已建项目接近40个。
金地管理商办总监田贺维对《华夏时报》记者表示：“目前写字楼代建存在市场风险较高、资金压力较大、利润空间有限、项目定位复杂、设计施工要求高、品牌维护难度大六大痛点。”
据他透露，写字楼代建收益包括基础收益和成果奖励两部分。前者稳定但利润微薄，竞争激烈时甚至可能出现"0"利润；后者则来自成本节余和工程节点（如正负零、封顶）达成，但代建方在履约中常处劣势，获取风险较高。
中指研究院企业研究总监刘水则表示，当前房地产开发企业获取的商业用地通常自持开发，城投不会托底拿商业用地。因此，写字楼代建并非市场主流。
刘水对《华夏时报》记者指出："写字楼代建考验企业运营能力，需定制化而非简单复制。代建企业须具备项目管理及后期运营能力，因此多采用'代建+代运营'模式。提升专业运营能力是突围该赛道的关键。"
田贺维坦言：“写字楼项目管理复杂、项目差异大、管理工具难复用、风险较高等因素，加剧了代建方的品牌维护难度，这也是企业多不愿参与的核心原因。”
在当前写字楼市场供需错配、存量过剩的大背景下，商办产品面临去化难、空置高、运营重的多重压力，“建完就交”的轻量模式已难以为继。
“代建”之后的“代管”，正成为项目成败的关键分水岭，在全国商办市场整体“遇冷”的现实中，挑战同样真实且严峻。租金回报承压、持有成本升高，正在考验每一个像金地管理这样的代建企业。
田贺维表示：“一线城市写字楼空置率高导致建设需求疲软。但新质生产力企业崛起、城市更新推进及政策支持仍带来市场增长空间。当前市场波动性大，增长难以快速提升，代建企业需保持冷静，主动调整以适应未来变化。”
“金地管理具备全链条资源整合能力，加之市场口碑及品牌能力，以及能够充分考虑委托方需求，金地管理有信心占据未来竞争的有利位置。”田贺维如是说道。
金地近年来的代建业务虽发展迅猛，2024财年披露的签约管理面积已达到3,831万平方米。
然而，尽管轻资产模式本应为其带来稳定收益，现实却是代建业务尚未成为金地的第二增长曲线，未能有效支撑公司整体业绩，仍以房地产开发业务为主要收入来源。
根据2024财年的财报，金地集团实现营收753.43亿元，同比下降23.22%。其中，房地产开发业务收入为600.26亿元，较去年减少了29.77%；物业管理收入为78.07亿元，同比增长微幅0.78%；而物业出租及其他业务则录得收入42.79亿元，同比减少了8.23%。
在毛利率表现上，除物业管理业务同比增长2.47个百分点，达到10.11%外，受行业周期影响与竞争加剧，房地产开发和物业出租等其他业务的毛利率分别下滑了2.05%和1.6%。
在今年7月的公告中，因销售规模下降导致营业收入减少及计提减值，上半年金地预计归母净利润亏损在34亿元到42亿元之间，较上年同期的-33.61亿元进一步扩大。
房地产代建行业的突围之道，从来不是简单的“拼价格”或“卷规模”，而是要在开发逻辑与运营思维之间，找到精准的榫卯衔接点。
商办写字楼，或许是金地管理笃定的榫卯衔接点之一。
从“非理性繁荣”到“理性洗牌”
代建，本质上是一种标准化服务输出，其市场规模远不及房地产开发的“巨无霸”体量。而由于行业本身缺乏不可复制的核心壁垒与技术门槛，代建赛道天然容易向高集中度演进。
自2019年以来，随着房地产销售持续下滑、房企投资能力全面“失速”，原本利润微薄、市场有限的代建业务，反而成为房企在逆境中的“战略避风港”。代建行业迎来一轮企业竞相入局、规模快速扩张的窗口期。
根据中指研究院数据，2025年上半年，代建企业的新签约竞争格局持续调整。新签约规划建筑面积TOP5企业市场占比降至46.5%，较2024年同期下滑8.7个百分点。这一数据背后，反映出行业集中度的“缓降”与中尾部企业加速崛起的“双向博弈”。
数据及图表来自中指研究院
头部企业在守住基本盘的同时，原本规模较小或新近入局的房企正加速抢占代建蛋糕。2024年一年内，超过100家房企通过成立新平台或品牌独立等方式，入局或加码代建业务，行业竞争烈度空前。
招商蛇口（001979）、绿地集团、金科、美的置业等一线房企的动作尤为显著。
2024年1月，招商蛇口设立了代建专业公司统筹业务运营，随后绿地集团推出“绿地智慧代建”，5月，金科则发布了“金建管”品牌。美的置业则在重组计划中，明确将代建业务作为未来2—3年内的核心增长曲线，计划让第三方代建业务在总业务中占比突破20%。
不难看出，“能下场的企业几乎都已下场”，一边是头部企业的规模优势持续外溢，另一边则是“夹缝求生”的中小房企快速抢位，代建赛道的竞争正从“蓝海”转向“血海”。
然而，市场门槛低、企业蜂拥而至的格局，也迅速拉低了行业利润天花板。
以代建“第一股”绿城管理为样本，可以窥见这一趋势。2022年至2024年，绿城管理净利润分别为7.44亿元、9.73亿元、8.01亿元，尽管前两年保持了30%左右的高增速，但到了2024年，净利润同比下降了17.71%。
在轻资产、低负债的运作模式下，代建业务的毛利率长期高于传统房地产业务，但即便如此，绿城管理的毛利率也在2024年出现拐点，从52.15%微降至49.56%。规模扩张的背后，费率下滑、利润增速放缓、业务结构失衡等隐忧开始浮现。
尤其在政府代建项目上，绿城管理面临的压力更为明显。2024财年，公司商业代建和政府代建收入分别为27.52亿元与6.25亿元，占比达到80%与18.2%。虽然商业代建收入仍实现了17.3%的增长，但政府代建收入却下滑了20.6%。
从毛利率看，商业代建微降1.1个百分点至52.3%，而政府代建则大幅下滑5.1个百分点至40.1%，竞争加剧是导致政府代建毛利率承压的核心因素。
随着华润、中海等央国企深度布局代建市场，其在承接政府项目时具备资金成本、品牌信誉、资源整合等“天然护城河”，对以绿城为代表的民营代建企业形成强大挤压。
除此之外，代建行业的经营风险正逐渐浮出水面。
中指研究院数据显示，超过一半的典型代建项目，其管理费率仅处于1%—2%之间。随着市场竞争日益激烈，“低费率、微利化”已成为行业常态，这不仅压缩了代建企业的盈利空间，也进一步削弱了其抗风险能力。
更值得关注的是，商品住宅代建项目往往伴随代销业务，而代销的结算条款普遍严苛。
多数情况下，委托方会将合同款支付与项目去化率挂钩——通常需达到70%以上的销售进度，代建方才有资格收回款项。
这意味着，即便项目已进入销售阶段，企业账面上的应收款仍可能长时间无法回笼，形成沉淀资金。
在行业利润被挤压的同时，应收账款减值损失的压力持续攀升，对企业当期利润形成实质冲击。
依赖规模扩张、低价中标的模式，正逐步被高风险、低回报的现实所取代。如何在保持市场竞争力的同时，确保现金流与利润质量天宇配资，已成为代建企业不得不正面应对的核心命题。
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